Kira tespit davası açabilmek için 5 yılın dolması şart mıdır? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 hükmü gereğince, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde emsal rayiçlere ve hakkaniyete göre yeni bir kira bedelinin mahkemece belirlenmesi amacıyla açılacak Kira Tespit Davası için sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması zorunludur.
Kira ilişkisinin ilk 5 yıllık döneminde ev sahibi ile kiracı arasındaki artış uyuşmazlıklarında mahkeme piyasa araştırması veya bilirkişi emsal incelemesi yaptıramaz. İlk 5 yılda hâkim, ancak tarafların sözleşmede bir artış oranı kararlaştırmamış olması halinde, yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamalar oranını aşmamak kaydıyla artış miktarını belirler. Gerçek piyasa değerine göre kira tespiti ancak 5 yıl dolduktan sonraki 6. kira yılı için istenebilir.
İlk 5 Yılda Uygulanan Yasal Artış Sınırı (TBK m. 344/1-2)
Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 ve 2. fıkraları uyarınca ilk 5 yıllık kira sürecinde artış kuralları şöyledir:
- Sözleşmede Artış Maddesi Varsa: Tarafların sözleşmede belirlediği artış oranı geçerlidir; ancak bu oran kanunen bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarını aşamaz. Sözleşmede TÜFE’den daha yüksek bir oran yazılmış olsa dahi, TÜFE’yi aşan kısım kendiliğinden hükümsüz kalır.
- Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa: Taraflar anlaşamazsa Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur; hâkim TÜFE oranını tavan alarak artış oranını tespit eder.
5 Yıl Dolduktan Sonra Emsal Kira Tespiti (TBK m. 344/3)
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 tam yıl geride kaldığında, artık TÜFE sınırı devre dışı kalır. TBK m. 344/3 gereğince açılacak davada hâkim şu unsurları dikkate alarak yeni kirayı belirler:
- Taşınmazın bulunduğu mevkii, cephesi, katı, metrekaresi ve fiziki durumu,
- Aynı sokak ve binadaki emsal kira bedelleri (keşif ve bilirkişi marifetiyle toplanan emsaller),
- Eski Kiracı Hakkaniyet İndirimi (%10 – %20): Mahkeme serbest piyasa rayicini tespit ettikten sonra, kiracının eski kiracı olması ve düzenli ödeme yapması sebebiyle tespit edilen bedelden hâkim takdiriyle %10 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi uygular.
Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı (TBK m. 345)
Yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı TBK m. 345’te düzenlenmiştir:
- Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira tespit davası açılmışsa veya kiracıya noterden artış ihtarnamesi tebliğ edilmişse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur.
- 30 günlük süre kaçırılmışsa, açılan dava bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olmak üzere hüküm doğurur.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci (7445 Sayılı Kanun)
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca; kira tespit davalarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuğa gidilmesi zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusunda bulunulmadan doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.
Kira Bedelinin Tespiti Arabuluculuk ve Dava Dilekçesi Formatı
(İSTANBUL ANADOLU ADALET SARAYI)
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad, T.C. Kimlik No, Adres]
VEKİLİ: [Av. Ad Soyad, Adres, Baro Sicil]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad, T.C. Kimlik No, Adres]
DAVA KONUSU: TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıllık sürenin dolması sebebiyle [Yeni Dönem Başlangıç Tarihi] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin emsal rayiçlere göre aylık [Talep Edilen Bedel] TL olarak TESPİTİ talebidir.
DAVA DEĞERİ: [Aylık Kira Farkının Yıllık Tutarı – TL]
AÇIKLAMALAR:
1. Davalı taraf, müvekkile ait [Taşınmaz Adresi] adresindeki taşınmazda [Kira Sözleşmesi Başlangıç Tarihi] tarihli sözleşme uyarınca kiracı olarak oturmaktadır.
2. Taraflar arasındaki kira ilişkisinde 5 yıllık yasal süre dolmuştur. Davalının ödemekte olduğu mevcut aylık [Mevcut Kira] TL kira bedeli, taşınmazın konumu, emsalleri ve bölgedeki ekonomik şartlar karşısında son derece fahiş oranda sembolik ve düşük kalmıştır.
3. Yeni kira dönemi başlamadan önce [Tarihli ve Yevmiye No] noter ihtarnamesi ile kira bedelinin emsal rayice yükseltilmesi davalıya tebliğ edilmiş; ardından 6325 sayılı Kanun kapsamında başvurulan arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamamıştır (Arabuluculuk Son Tutanağı ektedir).
4. TBK m. 344/3 gereğince taşınmazın keşfen incelenerek emsaller doğrultusunda güncel rayiç kira bedelinin tespiti zorunlu hale gelmiştir.
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m. 344, 345, HMK m. 266 ve ilgili yasal mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, noter ihtarnamesi, arabuluculuk son tutanağı, emsal kira sözleşmeleri, keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen nedenlerle; davamızın KABULÜ ile [Dönem Başlangıç Tarihi] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere taşınmazın aylık kira bedelinin [Talep Edilen Bedel] TL olarak TESPİTİNE, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz. [Tarih]
[İmza]
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davasında harç neye göre hesaplanır?
Dava harcı, davacının talep ettiği yeni kira bedeli ile davalının ödediği mevcut kira bedeli arasındaki 1 yıllık fark üzerinden nispi olarak hesaplanır.
Kira tespit davası açılırsa kiracı evden çıkarılabilir mi?
Hayır. Kira tespit davası bir tahliye davası değildir. Dava sonucunda yalnızca aylık ödenecek kira miktarı belirlenir; kiracı belirlenen bedeli ödediği sürece oturmaya devam eder.
Geriye dönük kira farkı talep edilebilir mi?
Eğer yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce dava açılmışsa veya ihtarname tebliğ edilmişse, dava 1-2 yıl sürse dahi mahkeme kararı kesinleştiğinde aradaki kira farkları geriye dönük olarak yasal faiziyle kiracıdan topluca tahsil edilir.
İşyerleri için de 5 yıl kuralı geçerli midir?
Evet. Çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de 5 yıllık süre dolduktan sonra emsal kira tespiti davası açılabilir.
Kira tespit davaları, emsal rayiç araştırmaları ve kira hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık hizmeti almak için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilir, dosyanızı inceletmek üzere İletişim sayfamızdan randevu oluşturabilirsiniz.
