Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi, Müteahhit Temerrüdü ve Gecikme Tazminatı Rehberi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, gecikme tazminatı ve nama ifa; arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında noter huzurunda düzenlenen inşaat sözleşmelerinde müteahhidin inşaatı süresinde bitirememesi veya terk etmesi durumunda arsa sahiplerinin haklarını koruyan en kapsamlı gayrimenkul hukuku alanıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 470 vd. maddeleri bu sözleşmelerin yasal çatısını oluşturur.

Bu rehberde; müteahhit temerrüdü, gecikme cezası (kira tazminatı), inşaat tamamlama oranına göre geriye/ileriye etkili fesih, üçüncü kişilere satılan dairelerin tapu iptali ve nama ifaya izin süreçleri ele alınmıştır.

Müteahhidin Temerrüdü ve İnşaat Seviyesi Oranı

• Geriye Etkili Fesih (İnşaat Seviyesi %90’ın Altında İse): Müteahhit inşaatı %90 seviyesinin altında bırakmışsa sözleşme geriye etkili feshedilir. Müteahhide ve müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilere devredilen arsa tapuları iptal edilerek arsa sahiplerine döner.
• İleriye Etkili Fesih (İnşaat Seviyesi %90’ın Üzerinde İse): İnşaat büyük oranda bitmişse sözleşme ileriye etkili feshedilir; müteahhit yaptığı kısım oranında tapuya hak kazanır, eksik kalan kısımlar için arsa sahiplerine tazminat öder.

Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) Talebi

Arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmeksizin teslim tarihinden itibaren geçen her ay için sözleşmede öngörülen gecikme cezası ve rayiç kira bedeli tazminatını talep edebilirler.

Gayrimenkul uyuşmazlıkları için İstanbul Gayrimenkul Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Nama İfaya İzin (İnşaatı Arsa Sahibinin Tamamlaması)

TBK m. 113 uyarınca arsa sahipleri mahkemeden Nama İfaya İzin alarak, müteahhide düşen bağımsız bölümleri satıp elde edilen gelirle inşaatı bizzat tamamlayabilirler.

Kat Karşılığı İnşaat Feshi ve Tapu İptali Dava Dilekçesi Formatı

Adım Adım Hukuki Süreç ve Dava Yol Haritası

Bu alandaki uyuşmazlıkların çözümünde hak kaybı yaşamamak adına izlenmesi gereken temel aşamalar şunlardır:

1. 1. Aşama (Ön İnceleme ve Delil Tespiti): Uyuşmazlığa konu tüm sözleşmeler, yazışmalar, banka dekontları, kamera kayıtları ve tanık beyanları toplanır. Gerekli hallerde delillerin karartılmasını önlemek amacıyla mahkemeden delil tespiti veya ihtiyati tedbir talep edilir.
2. 2. Aşama (Noter İhtarnamesi ve Temerrüt): Karşı tarafa noter kanalıyla ihtarname gönderilerek borcun ifası için kesin mehil tanınır ve temerrüt faizi işletilmeye başlanır.
3. 3. Aşama (Zorunlu Arabuluculuk Süreci): Dava şartı arabuluculuk kapsamında olan dosyalarda Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılarak müzakereler yürütülür. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir.
4. 4. Aşama (Dava ve Bilirkişi İncelemesi): Arabuluculukta anlaşılamaması halinde yetkili mahkemede dava açılır; mahkemece uzman bilirkişi heyeti atanarak dosya ve deliller incelenir.
5. 5. Aşama (Kanun Yolu ve İcra): İlk derece mahkemesi kararına karşı İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve Temyiz süreçleri yürütülür; kesinleşen ilam icra dairesi marifetiyle infaz edilir.

Uygulamada En Sık Yapılan Usul Hataları ve Hak Kayıpları

• Hak Düşürücü Sürelerin Kaçırılması: Kanunda öngörülen başvuru veya dava açma sürelerinin 1 gün dahi geciktirilmesi davanın esasa girilmeden usulden reddine sebep olur.
• Görevsiz ve Yetkisiz Mahkemede Dava Açılması: Mahkemenin görev veya yetki itirazı ile dosyayı göndermesi sürecin 6 ila 12 ay uzamasına yol açar.
• Eksik veya Hatalı Harç Yatırılması: Harca tabi davalarda eksik nispi peşin harç yatırılması halinde usul uyarınca dosya işlemden kaldırılabilir.
• Hukuka Aykırı Delillere Dayanılması: Kişilik haklarını ve özel hayatın gizliliğini ihlal eden deliller hükme esas alınamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?

Hayır, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bu sözleşmelerin noterde resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.

Müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin durumu ne olur?

Sözleşme geriye etkili feshedilirse müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapuları da iptal olur; üçüncü kişiler yalnızca müteahhide tazminat davası açabilir.

İnşaat davalarında görevli mahkeme neresidir?

Asliye Hukuk Mahkemesidir. Danışmanlık için İletişim sayfamıza başvurabilirsiniz.