- Aidat Borcu ve Aylık %5 Gecikme Tazminatı (KMK m. 20)
- Ortak Alana Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme
- Sulh Hukuk Mahkemesi ve Zorunlu Arabuluculuk
- Aidat Borcu İcra Takibi Talep Formatı
- Adım Adım Hukuki Süreç ve Dava Yol Haritası
- Uygulamada En Sık Yapılan Usul Hataları ve Hak Kayıpları
- Sıkça Sorulan Sorular
Kat mülkiyeti hukukunda aidat borcu icrası ve ortak alana müdahalenin men’i; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında apartman ve site yönetimlerinde ortaya çıkan en yaygın hukuki uyuşmazlıkları düzenler. KMK m. 20 ve m. 33 vd. maddeleri ortak gider borçlarının tahsilini ve ortak yerlerin korunmasını güvence altına alır.
Bu rehberde; aidat ödemeyen kat malikine icra takibi, aylık %5 gecikme tazminatı, çatı/bahçe ortak alan işgalleri, yönetim planının bağlayıcılığı ve Sulh Hukuk Mahkemesi davaları ele alınmıştır.
Aidat Borcu ve Aylık %5 Gecikme Tazminatı (KMK m. 20)
Kat maliklerinden her biri arsa payı oranında ortak giderlere (kapıcı, güvenlik, temizlik, asansör, ortak yakıt vb.) katılmakla yükümlüdür. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki aleyhine;
- İcra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir,
- Ödemede gecikilen günler için aylık %5 gecikme tazminatı kanun gereği işletilir,
- Borç ödenmezse taşınmaz üzerine kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir.
Ortak Alana Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme
Kat malikleri ortak yerlerde (çatı terası, bina girişi, sığınak, ortak bahçe, otopark) diğer tüm maliklerin 4/5 yazılı rızası olmaksızın değişiklik yapamaz, ortak alanı şahsına tahsis edemez veya kapatamaz. Bu tür ihlallerde Sulh Hukuk Mahkemesinden müdahalenin men’i ve eski hale getirme kararı alınır.
Gayrimenkul uyuşmazlıkları için İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sulh Hukuk Mahkemesi ve Zorunlu Arabuluculuk
Kat mülkiyeti kanunundan doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması kanuni şarttır.
Aidat Borcu İcra Takibi Talep Formatı
Adım Adım Hukuki Süreç ve Dava Yol Haritası
Bu alandaki uyuşmazlıkların çözümünde hak kaybı yaşamamak adına izlenmesi gereken temel aşamalar şunlardır:
- 1. Aşama (Ön İnceleme ve Delil Tespiti): Uyuşmazlığa konu tüm sözleşmeler, yazışmalar, banka dekontları, kamera kayıtları ve tanık beyanları toplanır. Gerekli hallerde delillerin karartılmasını önlemek amacıyla mahkemeden delil tespiti veya ihtiyati tedbir talep edilir.
- 2. Aşama (Noter İhtarnamesi ve Temerrüt): Karşı tarafa noter kanalıyla ihtarname gönderilerek borcun ifası için kesin mehil tanınır ve temerrüt faizi işletilmeye başlanır.
- 3. Aşama (Zorunlu Arabuluculuk Süreci): Dava şartı arabuluculuk kapsamında olan dosyalarda Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılarak müzakereler yürütülür. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir.
- 4. Aşama (Dava ve Bilirkişi İncelemesi): Arabuluculukta anlaşılamaması halinde yetkili mahkemede dava açılır; mahkemece uzman bilirkişi heyeti atanarak dosya ve deliller incelenir.
- 5. Aşama (Kanun Yolu ve İcra): İlk derece mahkemesi kararına karşı İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve Temyiz süreçleri yürütülür; kesinleşen ilam icra dairesi marifetiyle infaz edilir.
Uygulamada En Sık Yapılan Usul Hataları ve Hak Kayıpları
- Hak Düşürücü Sürelerin Kaçırılması: Kanunda öngörülen başvuru veya dava açma sürelerinin 1 gün dahi geciktirilmesi davanın esasa girilmeden usulden reddine sebep olur.
- Görevsiz ve Yetkisiz Mahkemede Dava Açılması: Mahkemenin görev veya yetki itirazı ile dosyayı göndermesi sürecin 6 ila 12 ay uzamasına yol açar.
- Eksik veya Hatalı Harç Yatırılması: Harca tabi davalarda eksik nispi peşin harç yatırılması halinde usul uyarınca dosya işlemden kaldırılabilir.
- Hukuka Aykırı Delillere Dayanılması: Kişilik haklarını ve özel hayatın gizliliğini ihlal eden deliller hükme esas alınamaz.
——————————————————————————–
ALACAKLI (YÖNETİM) : [Apartman / Site Yöneticiliği – VKN]
VEKİLİ : [Avukat Adı Soyadı – Ateş & Otlu Hukuk Bürosu]
BORÇLU (KAT MALİKİ) : [Kat Maliki Adı Soyadı – TCKN – Daire No: ]
TAKİP TÜRÜ : İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 7)
ALACAK MİKTARI : [ ] TL Asıl Aidat Alacağı + KMK m. 20 gereği aylık %5 gecikme tazminatı
AÇIKLAMA : Borçlunun maliki olduğu bağımsız bölüme ait ödenmeyen ortak gider aidat borçlarının KMK m. 20 uyarınca tahsili talebidir.
——————————————————————————–
Alacaklı Vekili
[İmza]
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidat borcundan sorumlu mudur?
KMK m. 22 uyarınca kiracı kira bedeli tutarıyla sınırlı olmak üzere kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.
Ortak alan müdahalesi davasında süre var mıdır?
Haksız müdahale devam ettiği sürece zamanaşımı olmaksızın her zaman açılabilir.
Kat mülkiyeti davalarında yetkili mahkeme neresidir?
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Danışmanlık için İletişim sayfamıza başvurabilirsiniz.
