Kiracı Tahliye Taahhütnamesindeki İmza Bana Ait Değil Derse Ne Yapılır? (İmza İtirazı ve İcra Hukuk Rehberi)

Kiracı tahliye taahhütnamesindeki imza bana ait değil derse ne yapılır? 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 275 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352 kapsamında, kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak başlattığı icra takibine (Örnek No: 14) karşı kiracının süresi içinde “belgedeki imza şahsıma ait değildir” beyanında bulunması halinde, icra takibi kanun gereği derhal ve kendiliğinden durur. Bu aşamada kiraya veren ev sahibinin doğrudan icra dairesi aracılığıyla kiracıyı taşınmazdan zorla tahliye ettirmesi hukuken mümkün değildir.

İmza inkarı ile karşılaşan kiraya verenin, takibi yeniden işletip kiralananın tahliyesini sağlayabilmesi için imzanın kiracının eli ürünü olduğunu mahkeme huzurunda ispat etmesi gerekir. Eğer taahhütname noter huzurunda düzenlenmemiş, adi yazılı şekilde tanzim edilmişse; uyuşmazlığın çözümü adli tıp grafoloji incelemesini ve mahkeme nezdinde itirazın kaldırılması veya tahliye davası açılmasını zorunlu kılmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve İmza İnkârının Hukuki Niteliği

Kiraya verenin, taşınmazın kayıtsız şartsız tahliye edileceğine dair yazılı taahhüde dayanarak icra dairesinden tahliye emri (Örnek No: 14) göndermesi, kiracıya 7 günlük yasal itiraz hakkı tanır. Kiracı bu 7 günlük hak düşürücü süre içerisinde icra dairesine dilekçe sunarak takibe itiraz edebilir.

İtirazın niteliği ikiye ayrılır:

• Borca / Tahliye Nedenine İtiraz: Kiracı imzayı kabul etmekle birlikte, taahhüdün baskı altında alındığını, kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlendiğini veya taahhüt süresinin uzatıldığını iddia edebilir.
• İmzaya İtiraz (İmza İnkârı): Kiracının “Tahliye taahhütnamesi altındaki imza bana ait değildir, sahtedir” diyerek imzayı açıkça reddetmesidir. İcra ve İflas Kanunu m. 275/2 uyarınca, kiracı taahhüt metnindeki imzayı açıkça inkar etmezse, imza hukuken ikrar edilmiş (kabul edilmiş) sayılır.

İmza açık ve net bir ifadeyle inkar edildiğinde, icra memurunun imzanın kime ait olduğunu takdir etme veya inceleme yetkisi bulunmadığından icra dosyası durdurulur.

Noter Tasdikli Taahhütname ile Adi Yazılı Taahhütname Arasındaki Kritik Fark

Kiraya verenin imza inkarı karşısında izleyeceği prosedür, elindeki tahliye taahhütnamesinin resmi senet (noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış) ya da adi yazılı senet niteliğinde olmasına göre tamamen değişir:

1. Noter Onaylı Tahliye Taahhütnamesi Bulunması Hali

Eğer tahliye taahhütnamesi noter huzurunda düzenlenmiş veya imzası noterlikçe tasdik edilmişse (1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89-90), bu belge İİK m. 68/a kapsamında resmi senet niteliğindedir. Kiracının bu belgeye karşı icra dairesine yaptığı “imza bana ait değildir” itirazı hükümsüz kalır. Kiraya veren, doğrudan İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın kesin olarak kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Kiracı ancak genel mahkemelerde sahtelik davası açarak ve tedbir kararı alarak takibi durdurabilir.

2. Adi Yazılı (Notersiz) Tahliye Taahhütnamesi Bulunması Hali

Uygulamada taahhütnamelerin ezici çoğunluğu noter onaysız, taraflar arasında adi yazılı şekilde tanzim edilmektedir. Adi yazılı tahliye taahhüdündeki imza inkar edildiğinde, İİK m. 275 uyarınca İcra Hukuk Mahkemesi imza incelemesi yapamaz; çünkü icra mahkemelerinin inceleme yetkisi sınırlı ve şeklidir. Bu durumda kiraya verenin elindeki belge noter onaylı olmadığından, itirazın kaldırılması yoluyla icra mahkemesinden sonuç alması mümkün olmaz. Kiraya veren, uyuşmazlığı Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı itirazın iptali ve tahliye davası ile çözmek zorundadır.

İmza İnkârında İzlenmesi Gereken İki Temel Yasal Yol

İmza inkarıyla takibi durdurulan ev sahibi hak kaybına uğramamak için kanunda öngörülen süreler dahilinde şu iki yoldan birini seçmelidir:

A) Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye Davası (Genel Yol)

Adi yazılı taahhütnamede kiracının imzayı inkar etmesi durumunda en güvenli ve yasal olarak kabul gören yol Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır. Kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 1 yıl içinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. Bu davada mahkeme resen bilirkişi görevlendirir ve adli tıp grafoloji incelemesi yaptırarak imzanın kiracıya ait olup olmadığını kesin hükme bağlar.

B) İcra Hukuk Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye (İstisnai / Noterlik Halleri)

Yalnızca imzanın noter tasdikli olması veya kira sözleşmesindeki imzanın kiracı tarafından inkar edilmemiş olması halinde İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Bu yol için süre, itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren 6 aydır. Süre kaçırılırsa icra takibi üzerinden tahliye hakkı düşer.

Grafoloji ve Adli Tıp İncelemesi: İmza Nasıl Tespit Edilir?

Sulh Hukuk Mahkemesindeki yargılamada mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 211 uyarınca imza incelemesi usulünü işletir:

1. İstikşaf ve Mukayese Evraklarının Toplanması: Kiracının taahhütname tarihinden önceki ve sonraki dönemlere ait resmi kurumlardaki samimi imzaları toplanır (Tapu müdürlükleri, noterler, banka imza sirküleri, emniyet, pasaport/ehliyet müdürlükleri, vergi daireleri, çalıştığı kurum evrakları).
2. Mahkeme Huzurunda İmza Örneklerinin Alınması: Kiracı duruşmaya bizzat davet edilir. Hâkim gözetiminde, ayakta, oturarak, farklı hız ve açılarla, sağ ve sol elle defalarca imza attırılarak huzurda imza tutanağı düzenlenir.
3. Bilirkişi Grafoloji Heyeti İncelemesi: Toplanan mukayese imzaları ve taahhütname aslı, Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi’ne veya adli grafoloji uzmanı bilirkişi heyetine sevk edilir. Uzmanlar; imzanın başlangıç ve bitiş baskı derecesini, meyil açısını, kalem hareketlerindeki hız ve titreşimleri mikroskopik yöntemlerle analiz ederek imzanın kiracının eli ürünü olup olmadığını raporlar.

Haksız İmza İtirazının Sonuçları: Tazminat ve Masraflar

Uygulamada bazı kiracılar, tahliye sürecini 6 ay ila 1 yıl uzatarak zaman kazanmak amacıyla taahhütnamedeki kendi imzasını kötü niyetli olarak inkar etme yoluna başvurmaktadır. Ancak kanun koyucu bu kötü niyetli tutumu ağır yaptırımlara bağlamıştır:

• Tahliye Kararı ve Cebri İcra: Rapor doğrultusunda imzanın kiracıya ait olduğu kanıtlandığında, mahkeme derhal kiralananın tahliyesine karar verir ve karar icraya konularak taşınmaz zorla boşaltılır.
• %20 Kötü Niyet / İcra İnkar Tazminatı: Haksız ve kötü niyetli olarak imzayı inkar eden kiracı aleyhine, takip konusu taşınmazın bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanacak asgari %20 oranında icra inkar veya kötü niyet tazminatına hükmedilir.
• Yargılama ve Bilirkişi Masrafları: Adli tıp inceleme ücretleri, bilirkişi giderleri, tebligat harçları ve kiraya verenin avukatlık vekalet ücretinin tamamı haksız çıkan kiracıya yükletilir.
• Cumhuriyet Başsavcılığı Suç Duyurusu Riski: Eğer kiracı haklı çıkar ve imzanın gerçekten sahte olduğu belirlenirse, sahte belgeyi düzenleyen veya bilerek takibe koyan kişi hakkında Türk Ceza Kanunu m. 207 kapsamında “Resmi veya Özel Belgede Sahtecilik” suçundan 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası istemiyle ceza davası açılır.

Tahliye Taahhütnamesinde İtirazın İptali ve Tahliye Dava Dilekçesi Formatı

Kiraya verenin, kiracının haksız imza inkarı karşısında yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine sunacağı örnek dava dilekçesi formatı aşağıda yer almaktadır:

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı imza bana ait değil derse ev sahibi ne kadar sürede dava açmalıdır?

İcra takibinde imza inkarı ile karşılaşan kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren en geç 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır. Süre kaçırılırsa icra takibi düşer.

İmza incelemesi için hangi belgeler emsal (mukayese) alınır?

Bilirkişi incelemesinde kiracının tapu, noter, vergi dairesi, banka, emniyet pasaport/ehliyet ve resmî kurumlara daha önce bizzat atmış olduğu samimi imzalar emsal alınır.

Tahliye taahhütnamesini kefil veya kiracının eşi imzalarsa geçerli midir?

Hayır. Tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesinde taraf olan asıl kiracının bizzat imzalaması zorunludur. Kiracının eşi veya kefilin imzası tahliye için geçerli kabul edilmez.

İmzanın kiracıya ait olduğu kanıtlanırsa kiracı ceza alır mı?

İmzanın kiracıya ait olduğu tespit edildiğinde kiracı aleyhine %20 icra inkar tazminatı hükmedilir ve tüm mahkeme ve bilirkişi masrafları kiracıya yükletilir. Ancak sırf imza inkarı sebebiyle doğrudan hapis cezası verilmez; tazminat ve tahliye yaptırımı uygulanır.

Kiracı tahliye davası sürerken kirayı ödemeye devam etmek zorunda mıdır?

Evet. Dava devam ettiği sürece kiracı kiralananı fiilen kullanmaya devam ettiğinden her ay kira bedelini eksiksiz ödemekle yükümlüdür. Kira ödenmezse ayrıca temerrüt sebebiyle tahliye davası açılabilir.

Gayrimenkul uyuşmazlıkları ve kira davalarıyla ilgili tüm aşamalarda profesyonel hukuki süreç yönetimi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilir, dava sürecinizi başlatmak için İletişim sayfamız üzerinden büromuzla irtibata geçebilirsiniz.