İcra İhalesinin Feshi Davası: Şartları, %10 Teminat, 7 Günlük Hak Düşürücü Süre ve İİK m. 134 Rehberi

İcra ihalesinin feshi davası (İİK m. 134); icra daireleri marifetiyle açık artırma usulüyle satılan taşınmaz veya taşınır malların satış sürecinde kanuna, dürüstlük kuralına veya şartnameye aykırı usulsüzlükler yapılması halinde satışın iptal edilmesini sağlayan temel icra davasıdır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 134 bu davanın şartlarını düzenler.

Bu rehberde; ihalenin feshi sebepleri, 7 günlük hak düşürücü süre, %10 nispi teminat yatırma zorunluluğu, davanın reddi halinde %10 para cezası ve İcra Hukuk Mahkemesi süreçleri incelenmiştir.

İhalenin Feshi Sebepleri

• Satış İlanının Tebliğ Edilmemesi: İlgililere (borçlu, ipotek alacaklısı, hissedarlar) satış ilanının usulsüz veya hiç tebliğ edilmemesi,
• Elektronik Satış Portalı (UYAP) Hataları: Sistem arızası sebebiyle teklif verilememesi,
• İhaleye Fesat Karıştırılması: Alıcıların anlaşarak fiyat yükseltmemesi, teklif sahiplerinin tehdit edilmesi,
• Şartname ve İlanda Fahiş Hata: Gayrimenkulün niteliğinin, yüzölçümünün veya imar durumunun ilanda yanlış yazılması.

7 Günlük Hak Düşürücü Süre ve %10 Teminat

İhalenin feshi davası ihale tarihinden (öğrenme halinde en geç tescile kadar) itibaren 7 gün içinde İcra Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Kanun gereğince dava açılırken ihale bedelinin %10’u oranında teminat yatırılması zorunludur.

İcra hukuku süreçleri için İstanbul İcra Hukuku Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

İhalenin Feshi Dava Dilekçesi Formatı

Adım Adım Hukuki Süreç ve Dava Yol Haritası

Bu alandaki uyuşmazlıkların çözümünde hak kaybı yaşamamak adına izlenmesi gereken temel aşamalar şunlardır:

1. 1. Aşama (Ön İnceleme ve Delil Tespiti): Uyuşmazlığa konu tüm sözleşmeler, yazışmalar, banka dekontları, kamera kayıtları ve tanık beyanları toplanır. Gerekli hallerde delillerin karartılmasını önlemek amacıyla mahkemeden delil tespiti veya ihtiyati tedbir talep edilir.
2. 2. Aşama (Noter İhtarnamesi ve Temerrüt): Karşı tarafa noter kanalıyla ihtarname gönderilerek borcun ifası için kesin mehil tanınır ve temerrüt faizi işletilmeye başlanır.
3. 3. Aşama (Zorunlu Arabuluculuk Süreci): Dava şartı arabuluculuk kapsamında olan dosyalarda Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılarak müzakereler yürütülür. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir.
4. 4. Aşama (Dava ve Bilirkişi İncelemesi): Arabuluculukta anlaşılamaması halinde yetkili mahkemede dava açılır; mahkemece uzman bilirkişi heyeti atanarak dosya ve deliller incelenir.
5. 5. Aşama (Kanun Yolu ve İcra): İlk derece mahkemesi kararına karşı İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve Temyiz süreçleri yürütülür; kesinleşen ilam icra dairesi marifetiyle infaz edilir.

Uygulamada En Sık Yapılan Usul Hataları ve Hak Kayıpları

• Hak Düşürücü Sürelerin Kaçırılması: Kanunda öngörülen başvuru veya dava açma sürelerinin 1 gün dahi geciktirilmesi davanın esasa girilmeden usulden reddine sebep olur.
• Görevsiz ve Yetkisiz Mahkemede Dava Açılması: Mahkemenin görev veya yetki itirazı ile dosyayı göndermesi sürecin 6 ila 12 ay uzamasına yol açar.
• Eksik veya Hatalı Harç Yatırılması: Harca tabi davalarda eksik nispi peşin harç yatırılması halinde usul uyarınca dosya işlemden kaldırılabilir.
• Hukuka Aykırı Delillere Dayanılması: Kişilik haklarını ve özel hayatın gizliliğini ihlal eden deliller hükme esas alınamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Dava reddedilirse %10 para cezası uygulanır mı?

Evet, İİK m. 134 uyarınca mahkemece davanın esastan reddi halinde davacı aleyhine ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına hükmedilir.

İhalenin feshi davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Kanun uyarınca mahkeme ivedilikle inceleme yaparak 1 ay içinde karar vermek zorundadır. Danışmanlık için İletişim sayfamıza başvurabilirsiniz.